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固定資産税が高いと感じたら

本来、物は一物一価が原則ですが、不動産は物としての特徴から市場機能が働かないのと政策的な目的から,
一物四価(実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額)となっています。
このうち固定資産税や不動産取得税の計算に使われるのが「固定資産税評価額」です。

不動産を持っていると、毎年納付することになるのが固定資産税で、毎年1月1日に所有権を登記している人に対して課税されます。
固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算されますが、
都市計画税や登記の際に課税される登録免許税も固定資産税評価額(不動産を取得した際に課税される不動産取得税も固定資産税評価額を基に計算されますが、
この場合は都道府県知事が固定資産評価基準に依り評価額を決定しているため、市町村の固定資産税評価額とは必ずしも一致しません。)を基に計算されます。

それでは、その計算に用いられる固定資産税評価額とはどんなものでしょう。

それは、各市町村(東京23区は各区)が、固定資産評価基準に依り個別に決定します。

土地であれば、時価の約70%が固定資産税評価額の目安といわれていますが、土地の個性(面積、形状、道路の状態等)によって違ってきます。
そして建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安といわれています。
これも規模や構造、築年数などによって評価額が異なりますが、一般的に建てるコストが高いほど固定資産税評価額は高くなります。
同じ床面積の建物でも、木造よりも建築コストが高い鉄筋コンクリート造の方が評価額は高くなります。

また、同じ床面積、同じ構造の建物でも設備の品質や数などが固定資産税評価額に影響します。
所有している不動産の固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」に「価格」として表示されています。

そのほか、課税明細書には、「課税標準額」も記載されています。
通常、建物の課税標準額は、価格(固定資産税評価額)と同じですが、
土地の課税標準額は、住宅地に対する特例措置や負担調整措置などで、固定資産税評価額よりも小さくなっています。
建物の価格(固定資産税評価額)は、登記後の建物の状態を市町村の担当者が一軒ずつ訪問し、確認したうえで決定しています。
したがって、高い評価額になってしまっていることもあり得ます。
そこで、毎年4月1日から最初の納期限の日までの間、固定資産税の納税者が自己の不動産の固定資産税評価額だけでなく、
他の納税者の固定資産税評価額も固定資産縦覧帳簿(台帳)で確認できる「縦覧制度」が設けられています。
あまりに高いと感じられる場合は、自分の不動産が適正に評価されているかの審査の申し出をすることが可能です。
不動産鑑定では、新築時に固定資産税評価額を上回っていた鑑定評価額が経年により逆転することがあります。
弊社には建物評価に精通した不動産鑑定士が在籍しております。建物評価が高いと思われた際にはご相談くださいませ。

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