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リアル日記

詳細な不動産調査を

デュー・デリジェンス(Due Diligence)という言葉が定着してから久しいですが、
わが国では平成10年橋本内閣当時の第1次金融再生トータルプランで、不良債権処理のための「適正な詳細調査」と定義されたのが最初ではないでしょうか。
現在では、その対象は不動産のみならず、投資有価証券、企業のM&A、プロジェクトファイナンス等でも定着しています。

日本にもデュー・デリジェンスが定着した背景としては、
①不動産証券化の進展、②不動産に対するリスク認識の高まり、③不動産市場への外国人投資家の参入、等があります。
わが国の不動産取引では、売買契約締結前に不動産仲介業者が重要事項を調査し、宅建士が買主に対して説明を行います。
これに対し、外国では売買契約締結後一定の期間内に買手によりデュー・デリジェンスが行なわれ、
その結果によってはキャンセルやディスカウントを要求されることがあります。

デュー・デリジェンスは、投資を行う買手側が実施することもあれば、情報開示や格付取得等を目的として売手側が行うこともあります。
費用負担もケースバイケースですが、その内容は概ね次のようにまとめられます。
①物的調査(土壌汚染の有無、建物・設備の劣化の程度、更新の必要性、耐震性、建物の有害物質の有無等)
②法的調査(賃貸借、占有の有無、境界、法令制限等 )
③市場調査(マーケット、開発動向、経営、賃料変動、地価変動、テナントリスク等 )
デュー・デリジェンスは、広範囲かつ多角的に不動産について詳細調査を行います。
そのため、宅地建物取引士だけでなく、不動産鑑定士、建築士、測量士、土地家屋調査士、弁護士、公認会計士、税理士、土壌調査業者等との連携によって進められます。
不動産は一生のうち何度もない大きな買い物です。デュー・デリジェンスまでは必要なくとも、慎重になりたいものですね。

弊社では経験豊富な宅建士が幅広い専門家とのネットワークによりご満足いただける不動産仲介サービスをご提供いたします。

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