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リアル日記

買った方が得?借りた方が得?

「ローンは払っても資産になるけど、家賃は捨てるようなものだ。」

こんなことを言う人がいますが、本当にそうでしょうか。

まず、家賃は捨てているのではありません。
不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である家賃として表示されます。
そして、この価格と家賃との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係があります。
銀行に預金すると利子が付きますが、これは銀行が預金者からお金を借りるためのレンタル料なのです。そして、これを利子率と呼びます。
年間利子率1%の下で1年間100円を預ければ、1円の利子が付きます(100円×1%=1円)。
もし利率がこのまま変わらなければ、無限等比級数の総和の公式により元本の価値が求められます(1円÷1%=100円)。
つまり、利率1%の下では、100円の現金を持っていることと、毎年1円ずつ永久に得られる権利を持っていることは、同じことなのです。
そして、不動産の経済価値の観点から言えば、100円が価格で1円が家賃です。不動産の所有権を得ないで、一時的に借用する場合にも対価を支払わなければなりません。
これが家賃(利用の対価)です。
不動産を購入する(価格を支払う)ことは、これから受けるであろう便益に対して、その対価を先払いしていることです。
これに対して家賃は、所有権を得る代わりに、利用することによる便益をその都度レンタル料として支払い続けることです。
価格と家賃は、同じ経済価値が姿を変えただけなのです。

2年前、複写機を導入する際にレンタルにするか買取りにするか迷いました。
しかし、基本的には対価を先払いしてしまうか、小出しにして行くかの違いに過ぎません。
もちろん、長く持つなら買い取った方が得ですが、それは、レンタル料率の設定が、一定の期間だけ利用することを前提としたものだからであり、実際の利用期間がその設定期間より短いか長いかで、損得が分かれます。大幅なディスカウントがあったので、その際は買取りを選択しました。
しかし、不動産ではレンタル期間を永久とした場合の料率ですから、損得の問題は起こりません。

買えば自分の物だが、借りていれば他人の物ではないか、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、家賃を払って永遠に借り続けるということは、ずっと自分が利用しているのですから、自分の物と同じなのです。ここで、購入するために借金をするとしたら、どうなるでしょうか。
不動産を買うために全額借金したとするならば、購入後、その借金を利息と共に返済して行かなければなりません。
その返済額のうち、元本は不動産に姿を変えています。ところが、その元本に対する利息は、不動産の対価ではありません。
借入金という元本に対する果実なのです。つまり、借金しなければ払う必要のなかったもので、何も残らないものなのです。
これは、不動産を賃借の場合には発生しません。
したがって、買うことと借りることは、支払方法の相違であり、全額自己資金で賄うのであれば、どちらが得ということはありません。
購入にあたってローンを組めば、利息を支払わなくてはなりませんが、その利息とはお金のレンタル料ですから、それを支払った側にとって、その部分は何らの価値も発生しません。
したがって、ローン金利こそが捨てていることになるのです。
ただし、借入金の利息は、自己資金だけでは賄いきれなかった資金を一度に調達できたという便益の対価ではあります。

しかし、これは貨幣も不動産も価値が不変である場合の話です。例えば不動産の実質価格が上昇している時には、いち早くお金を不動産に変えるのが良く、下落している時には、いち早く不動産をお金に変えるのが良いわけです。
バブル崩壊により不動産神話は崩壊し、今や不動産価値は経済成長に連動しています。そうなれば、不動産所有は数ある資産の形態の一つに過ぎません。
そのような状況下では、現金を選んで不動産は買わずに借りるのか、それとも安定性を選んで不動産を所有して現金をあきらめるのかというのは、価値観の違いということになります。
そして、たとえローン金利を払ってでも定住の場が必要な方は、借金の利息は払い捨てということを理解したうえで、購入すれば良いことになります。

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