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リアル日記

軽井沢の商業施設での不動産鑑定

軽井沢の商業施設の鑑定に行ってきた。
長野県の山岳地帯に位置し、古くは宿場町として栄えた軽井沢は、日本初の高原地域としても知られている。
豊かな自然の溢れる風土が魅力のリゾート地で、真夏でも高冷地気候のため涼しく、避暑に適した環境が揃った地域だ。
東京からのアクセスも良好で新幹線なら1時間、車でも約2時間半から3時間程度である。

不動産鑑定士としてこの地を訪れるのはこれが三度目。初回は平成21年10月で個人の別荘の鑑定評価だったが、鑑定はオマケで仲介がメインだった。
現地の不動産業者の協力を得てなんとか契約に至ったが、実はこれが私にとって記念すべき初仲介であった。
次は平成28年8月、店舗賃料の簡易評価である。
東京のそれとは勝手が違い、要因比較に苦労した。
と言うよりは、軽井沢では賃貸契約が相対的に締結され「水準」が形成されていないように感じた。

さて今回は、首都圏の観光客などで賑わうメイン通り沿いの商業施設の鑑定評価である。
新型コロナウイルス感染症の影響により、観光客の足が遠のいている軽井沢のなかにあって、駅南側の商業エリアや旧軽銀座との競争は厳しいものの、有効需要に支えられ、近年は地価が上昇傾向にある地域だ。
私は土地の鑑定評価では前面道路の相続税路線価とのバランスに注意している。
地域間の格差なども路線価に基づいて査定することが多い。

今回収集した取引事例は私の感覚からは高いと感じるものもあったが、需要者は飲食業、小売り販売業等を営む首都圏の法人個人が中心で、ホテル、マンション需要が後ろ盾となっているようである。

それでも、土地の評価の方は問題なく進行した。
苦慮したのは建物の評価である。

特殊な建物であったが、設計図書、建築請負契約書など建築費の査定に必要な資料がまったく存在しないというから途方に暮れた。
今回の案件はマンションや事務所等に比べると個別性が強く、建物仕様が千差万別なため、工事費単価の価格水準の把握は至難の業であった。
それでも建築家への聴聞や一般財団法人建設物価調査会が建物の新築工事費単価を統計的に集計分析した「JBCI 調査」(Japan BuildingCost Information)を参考にして何とか説明できる数字をはじき出した。

出張の〆はご当地の美味しいものを食すること。
今回は胡桃ダレでいただく信州そば。
地元の人の話では、長野県内で製造されたそば粉を40%以上配合した良質の干しそばのみを「信州そば」として認定しているそうだ。
かつては「そばがき」や「すいとん」として食されていたものを、現在のそばの形状に包丁で切り分けたのが信州そばのルーツだという。
かなりこってりとしたそば湯を楽しむこともできた。
軽井沢には、こだわりの味を守り抜く老舗レストランや、品のある絶品スイーツなど、美味しいグルメも盛り沢山。
避暑地としてその名を広めたのは明治時代から大正時代にかけて、当時日本に暮らす外国人の別荘地やリゾート地として親しまれたことがきっかけだ。
そのため現在でも洋風な作りの建築物が数多く残っており、上品でおしゃれな雰囲気が感じられる点も観光地として愛され続ける理由のひとつかもしれない。
また温泉やレストラン、アウトレットなど軽井沢を楽しむ方法は多岐に渡り、家族、友人、恋人とどんな相手との旅行でも存分に楽しめる。上皇、上皇后両陛下が出会われたのもこの軽井沢だ。

今回の軽井沢行はコロナ禍で往復の新幹線はガラガラ。観光地も活気がなかったが、10年前の仲介でお世話になった不動産業者の車でドライブを楽しみ、夏の軽井沢の風を感じることができた。

また訪れたい軽井沢。一日も早いこの災難の終息を祈りつつ。

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